아주 쉬운 부동산 1- 건폐율과 용적율

 

 

 

 

대지면적

 

내 땅의 대지면적이란 쉽게 내가 가진 땅의 전체면적을 말한다.

여기서 100평이란 땅을 내가 갖고 있다고 해보겠다.

 

건폐율

 

건폐율이란 대지의 면적중에서 실제 건물을 지을수 있는 땅의 면적을 나타낸 것이다.

 

내가 100평의 땅을 갖고 있고 거기에 건물을 지을 예정이다.

하지만 100평의  땅에 100평이나 90평의 건물을 꽉 차도록 지을 수는 없는 노릇이다.

 

건물을 지을 때는 통풍이나 빛이 집에 들어오는 양, 이웃집 빛 가림 같은 것들도 고려되어야 한다.

 

그 외 많은 이유들로 모든 땅에는 이러한 건축 가능 면적들이 제한 되어있다.

 

그래서 건폐율을 알고 있어야 내 땅에 대한 제대로 된 이해를 하고 있는 것이라 할 수 있다.

 

즉 대지면적율분의 건물면적율 이란 뜻이다.

 

아파트의 건폐율이 낮다라고 한다면 이 말은 아파트의 환경이 쾌적하고 좋다는 의미로 해석하면 된다.

 

전체 부지에서 아파트건물이 차지 하는 면적이 작다면 다른 공동시설- 공원이나 화단,놀이터 등이 들어설 땅이 더 많아진다는 뜻이기 때문에 쾌적한 환경이 된다 라는 해석이 가능하다.

 

대략적으로 집을 지을때의 건축가능한 면적이 30퍼센트 정도 된다고 보면 된다.

 

하지만 서울 같은 밀집 지역의 전철역 근처의 땅같은 경우는 많은 사람이 이용하면 좋은 곳이기 때문에 

상업용지 등으로 지정해 건폐율을 80퍼센트 까지 지을수 있도록 하기도 한다.

 

 

용적율

 

100평의 땅에 건폐율이 30퍼센트라면 30평의 땅에 건물을 지을수 있다는 뜻이다.

 

그렇다면 30평의 땅에 5층의 건물을 지었다면 5층의 바닥면적을 다 합한 면적을 용적율이라고 할 수 있다.

 

이 때 용적율은 30평*5 =150평이 된다.

 

용적율이 150 이라 표현할 수 있다.

 

그렇다면 용적율이 300이라하면 10층 높이로 짓겠다는 뜻이 되므로 높게 건물을 짓겠다는 뜻이 된다.

 

 

 

이와 같이 용적율이  크다면 높게 건물을 짓겠다는 뜻이 되고 그러한 아파트를 분양받을 경우 실제 나의 지분이 작아진다는 뜻이 된다.

 

건폐율이 낮으면 쾌적한 공간이되니 좋고, 용적율이 낮아도 내 지분이 늘어나는 것이니 좋다는 뜻으로 해석하면 된다.

 

소비자의 입장에서 내 기준으로 쉽게 설명한 비유이므로 쉽게 이해하면 좋다.

 

 

 

소비자로서의 적용 방법

대부분의 새아파트는 이전에 지었던 구형아파트 보다 면적을 많이 지어야 이익이 남으므로 용적율이 높은 경우가 많고 이러한 경우 내 지분이 낮아진다.

 

그래서 대부분 집을 사는 경우 용적율이 낮은 것을 선호한다.

 

하지만 새아파트의 경우 이러한 부분이 크게 중요하지가 않다.

 

역세권 특히 서울의 주요 지역의 초역세권이라면 매우 노른자 땅이므로 용적율을 최대한 높여서 짓는 경우가 많다.

 

오래된 건물이어서 다시 지어야 하는 경우라면 몰라도 새아파트가 현 시점 높은 건물로 지어졌다면 이 경우에는 용적율이 전혀 중요하지 않다.

 

이미 새로 지어졌다면 수십년간은 살 수 있게 되고, 이 후의 재건축까지 고려할 정도로 내가 영원히 살 것도 아니며 현재의 삶을 쾌적하게 유지하면서 나의 재산을 지키는 것이 더 중요하다. 

 

오히려 역세권이나 입지만을 고려하는 것이 훨씬 중요하다.

 

그러한 지역의 아파트는 가격이 쉽게 내려가지 않고 수요가 많기 때문에 투자의 원칙에 있어서도 이러한 부분이 더 중요한 사항이 되는 것이다.